Prawo w budownictwie drewnianym- dom do 70 metrów kwadratowych

Budownictwo drewniane nie jest odrębne od tradycyjnego budownictwa, jeśli chodzi o przepisy prawne. Niestety, chcąc wybudować nasz wymarzony dom szkieletowy, jesteśmy zmuszeni, aby podobnie jak w przypadku ceglanego budynku, walczyć z tzw. papierkologią.

Przy rozpoczęciu każdej budowy należy uzyskać odpowiednie dokumenty- od planu zagospodarowania przestrzennego, po pozwolenie na budowę. Specyfika pozwoleń, jakie musimy uzyskać zależy od typu budowy oraz używanych materiałów. Musimy mieć także ograniczenia, które są nakładane prawnie, między innymi przez przepisy przeciwpożarowe. Budownictwo drewniane nie różni się pod tym względem od tradycyjnego budownictwa- na ich posadowienie konieczne jest uzyskanie pozwoleń lub ich zgłoszenie. Powinno także zastosować się do przepisów ppoż. Jakie więc pozwolenia lub innego rodzaju dokumenty powinniśmy uzyskać przed rozpoczęciem budowy domu drewnianego?

Dom do 70m2-obecne regulacje prawne

Wielką szansą dla młodych osób, planujących swój pierwszy dom, są przepisy, które uwalniają domy do 70 m² z dotychczasowego reżimu prawnego, jak dla wielkich budynków. Zapoczątkowany w 2022 roku pomysł, przyniósł skutek, dzięki któremu właściciele działek budowlanych, mogą szybciej postawić swój dom, jeśli będzie on wykorzystywany przez nich na swoje cele mieszkaniowe lub rekreacyjne. Przepisy te obowiązują od 3 stycznia 2022 r. i są ciągle rozwijane.

Właściwe dobranie projektu domu drewnianego

W związku z powyższą zmianą prawną, po pierwsze musimy zweryfikować, czy nasz projekt będzie wymagał jedynie zgłoszenia, czy będzie trzeba uzyskać pozwolenie na jego budowę. Korzystne zmiany prawne, wprowadzone w ostatnich latach, dotyczące zniesienia obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku domów o powierzchni 70 m² sprawiają, że o wiele więcej osób decyduje się na wybudowanie takiego budynku, a w szczególności otwiera to drogę dla domów drewnianych prefabrykowanych, które są szybkie i łatwe w budowie. Zmiany w prawie budowlanym zostały wprowadzone w ustawie z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obecnie, według stanu na styczeń 2024 r., regulacje dot. domów do 70 m² obowiązują na podstawie przepisów wprowadzonych w życie 3 stycznia 2022 r.

Gdy zaprojektujemy dom drewniany wymagający jedynie zgłoszenia, w rzeczywistości nie zyskujemy jedynie ustawowo określonej powierzchni tj. siedemdziesięciu metrów, a również poddasze użytkowe, dzięki czemu nasza powierzchnia znacząco się zwiększy, a jednocześnie pozostaniemy w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Wiele firm zajmujących się projektowaniem domów szkieletowych, w swoich projektach proponuje rozwiązania, mające na celu zmaksymalizowanie powierzchni życiowej w takim budynku, który nie może przekroczyć granic ustawowych. Zalecamy, aby przed podjęciem decyzji w sprawie budowy domu, zapoznać się z różnymi projektami firm architektonicznych, dzięki czemu możemy uniknąć konieczności przechodzenia procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Dodatkowo, decydując się na dom o powierzchni nieprzekraczającej 70m², nie musimy zawierać umowy z kierownikiem budowy, a także prowadzić dziennika budowy. Należy jednak pamiętać, że w przypadku braku kierownika budowy, sami za nią odpowiadamy, stąd zalecane jest aby skorzystać z osób doświadczonych w temacie budowli drewnianych, które świadczą usługi koordynowania takiego projektu i służą merytorycznym wsparciem.

Koszty pracowników

Przy tradycyjnym budownictwie, jak i budownictwie drewnianym, ponosimy koszty zatrudnionych przez nas pracowników. Polskie budownictwo tradycyjne wymaga często zatrudnienia aż kilkunastu osób, co znacząco odróżnia je od architektury drewnianej budynków. Również przy drewnianym budownictwie powinniśmy zatrudnić osoby, które wesprą nas w budowie-jednakże przez fakt, że konstrukcje drewniane stawia się szybko- często nawet w przeciągu 3 miesięcy, ponosimy koszty ich zatrudnienia przez krótszą ilość dni. W dodatku, gdy zatrudnimy profesjonalną firmę, zajmującą się budownictwem drewnianym, będzie ona posiadała swoich pracowników, których kosztów nie poniesiemy bezpośrednio. Nadto domy modułowe często prefabrykowane są już na miejscu, u producenta, a na naszą działkę zostają przywiezione jako elementy do montażu. Domy drewniane szkieletowe pozwalają nam na zaoszczędzenie czasu i zasobów ludzkich, co redukuje ponoszone przez nas koszty do niezbędnego minimum.

Formalności związane z domem drewnianym do 70 m2

Aby w prawidłowy sposób dopełnić formalności, związanych z wybudowaniem domu drewnianego o powierzchni 70m², należy pamiętać także o regulacjach dotyczących działki. Musi być to działka przeznaczona na cele budowlane- jeśli nie ma na niej ustalonego zagospodarowania przestrzennego, należy zwrócić się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy- jej wydanie trwa zazwyczaj około 21 dni. Jak również nie może być to działka rolna- jeśli chcemy wybudować nasz dom na takim typie nieruchomości, konieczne będzie jej odrolnienie, co nie zawsze jest możliwe. Odrolnieniu z reguły podlegają klasy gruntów od IV klasy.

Należy także zebrać wszystkie potrzebne dokumenty, które składane są organowi właściwemu np. starosta, burmistrz, prezydent miasta) takie jak:

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (akt własności, dzierżawa, posiadanie niezależne etc.),
Plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
Potwierdzenie, że dom drewniany budowany jest dla naszego prywatnego użytku na cele mieszkaniowe,
Określenie planowanego terminu rozpoczęcia budowy.

O rozpoczęciu i zakończeniu budowy należy poinformować także Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Ma on czternaście dni na wydanie decyzji w sprawie budowli. Jeśli nie otrzyma się decyzji negatywnej, można mieszkać już w swoim domu drewnianym w technologii szkieletowej.

W przypadkach budynków powyżej 70 m² obowiązują nas te same przepisy, co przy tradycyjnym budownictwie i należy wtedy przejść cała procedurę związaną z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. Trwają jednak prace nad zwiększeniem limitu tej powierzchni. 17 sierpnia 2023 Sejm przyjął wyczekiwane przez wielu przepisy ułatwiające budowę domu. Bez pozwolenia na budowę będzie można po zmianach stawiać wolnostojące domy jednorodzinne o dowolnym metrażu, jednak obecnie przepisy te nie weszły jeszcze w życie.

Dom bez zezwolenia, czyli jaki?

Pewnie planując budowę swojego domu drewnianego, mieliście wizję siebie siedzących szczęśliwie na kanapie, ale obecne przepisy nie ułatwiają wam sprawy. Szerokie opisy tego, jak ma wyglądać wasz dom o powierzchni nie większej niż 70 m2, zamiast ułatwiać Wam podjęcie decyzji, jeszcze je bardziej utrudniają.

Odpowiedzmy sobie więc na kilka podstawowych pytań związanych z domem drewnianym do 70 metrów kwadratowych. Z pewnością takie usystematyzowanie wiedzy będzie przydatne dla niejednego przyszłego budowniczego własnego M.

Kto może skorzystać?

Niestety dla deweloperów, zwolnienie to przeznaczone jest jedynie dla osób fizycznych, które planują budowę na własne cele mieszkaniowe lub rekreacyjne. Co to oznacza w praktyce? Jeśli jesteś właścicielem działki budowlanej lub rekreacyjnej (albo masz do niej inny tytuł prawny), możesz na niej posadowić budynek do 70 m² pod warunkiem, że inwestycja zaspokaja jego własne potrzeby mieszkaniowe lub potrzeby rekreacyjne. Nie ma znaczenia stan cywilny, status społeczny czy sytuacja rodzinna.

Jeśli planowałeś posadowienie domu drewnianego w ramach działalności rekreacyjnej i chciałeś skorzystać z tych regulacji, niestety nie jesteś przewidziany w katalogu podmiotów uprawnionych. Jednak jeśli chciałeś wybudować dom nad jeziorem, aby mieć gdzie spędzać czas z rodziną- droga wolna!

Jakie są ograniczenia w budynku?

Dom mieszkalny, o którym mówią przepisy tzw. dom bez formalności, to dom który nosi następujące cechy:

jednorodzinny budynek mieszkalny, wolnostojący; oznacza to, że nie możemy na podstawie tych przepisów postawić bliźniaka lub bloku wielorodzinnego (choć tu skutecznie ogranicza nas dozwolony metraż 70 m2)
dom, który ma nie więcej niż dwie kondygnacje- co ważne, nie można pomylić kondygnacji z piętrami, gdyż one liczone są od „zera”. W przypadku gdy budynek posiada piwnice, to ona będzie kondygnacją numer jeden. Podobnie gdy budynek nie posiada podpiwniczenia, pierwszą kondygnację stanowi parter.
dom, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany- dom nie może przekraczać działki, ani zajmować pasa drogowego czy chodnika żadnym ze swoich elementów. Jeśli masz wąską działkę, może to stanowić spore ograniczenie.

Dom drewniany do 70m²można z łatwością zaprojektować w sposób taki, aby spełniał wszystkie podane powyżej kryteria. Co więcej, zwykle dom ten nie posiada piwnicy, co pozwala nam na pełne wykorzystanie wszystkich kondygnacji na cele mieszkaniowe, co jest ograniczone w przypadku budynku z piwnicą.

Co z projektem?

Dużym kosztem, oprócz samej „papierkologii” jest przygotowanie projektu domu. Skorzystanie z architekta, który zwizualizuje naszą wizję idealnego domu, może pochłonąć naszą większą część budżetu. Jak więc ograniczyć taki wydatek, aby mieć oszczędności na wykończenie domu drewnianego według wymarzonego standardu? Możemy zdecydować się na projekt darmowy, których pełen katalog dostępny jest na stronach darmowych, udostępnionych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Na stronie urzędu możemy pobrać projekty domu o powierzchni nawet 180 m2. Znajdziemy tam również duże zaplecze domów do 70 m2 i z pewnością każdy znajdzie tam coś dla siebie,

Czy te projekty ze strony Urzędu Nadzoru Budowlanego można zastosować do budownictwa drewnianego? Jak najbardziej. Twój wymarzony drewniany dom może być zrealizowany na podstawie tego projektu. Cechą budownictwa prefabrykowanego jest możliwie jak największe dostosowanie do jego użytkownika, więc żaden projekt domu szkieletowego, nie będzie wyzwaniem dla dobrej ekipy.

Kogo potrzebujesz na budowie?

Cechą tego programu jest samodzielność. To ty decydujesz czy potrzebujesz kierownika budowy. Jednak jeśli zdecydujesz się na dom drewniany prefabrykowany, nie będzie on Ci potrzebny. Doświadczony w budownictwie drewnianym zespół z bogatą wiedzą, pozwoli na osiągniecie dobrych efektów. Jednak wystrzegaj się korzystania z firm, których nie cechuje profesjonalizm i wiedza. Sprawdź kwalifikacje zespołu takiej spółki. Jeśli osoba, która kieruje firmą i procesem wykonywania domu, posiada kwalifikacje takie jak:

ukończone studia związane z budownictwem, lub
ukończone studia związane z technologią drewna, w tym mechaniczną obróbką drewna, lub
kierunki pokrewne do powyższych,
wiedzę na temat materiału drzewnego i ich klasyfikacji,
zaplecze maszynowe, najlepiej z maszynami CNC,

możesz być spokojny o efekty. Osoby z takimi kwalifikacjami i sprzętem, nie pozwolą na żadne uchybienia w wykonywanej przez nich konstrukcji domu drewnianego, a wszelkie niedociągnięcia np. niewystarczająca klasa drewna, zostaną zarejestrowane i wymienione na prawidłowe.

Dom drewniany do 70m2- dlaczego by nie?

Dlaczego miałbyś/miałabyś nie przekonać się do pomysłu domu drewnianego do 70m2 bez formalności? Jedynym minusem jest posiadanie tytułu prawnego do działki budowlanej lub rekreacyjnej. Ich ceny w dużych miastach potrafią stanowić do 80% wydatków na inwestycje. Przykładowo budując dom drewniany w Poznaniu, na samą działkę trzeba przeznaczyć 500.000,00 zł, jeśli w grę wchodzą obrzeża miasta, a nie ścisłe centrum, gdzie szans na taką działkę realnie brakuje.

Jednak jeśli masz zaoszczędzony budżet i dysponujesz działką budowlaną, obecny kształt przepisów pozwala ci na to, aby zrealizować swoje marzenie o pięknym domu. Możesz wstrzymać się z budową, jeśli uważasz, że przyda Ci się nowelizacja, znosząca ograniczenie powierzchni, a stawiająca jedynie na cel, którym jest zamieszkiwanie przez właściciela. Przy obecnym kształcie przepisów, bardzo korzystnym jest rozważenie domu o mniejszym metrażu, który skutecznie jest w stanie zastąpić nam mieszkanie. Jeśli cenisz ciszę i spokój, a także pewną odległość od sąsiadów, taka opcja może być alternatywą dla mieszkania w bloku.

Nie zwlekaj więc i ruszaj wybierać projekt swojego wymarzonego domu drewnianego.